Bạn đã biết cách tính đơn giá xây dựng theo m2 chuẩn xác chưa?

Chi phí luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu khi gia chủ có dự định xây nhà, song, không phải ai cũng biết cách dự trù kinh phí như thế nào hiệu quả và tiết kiệm. Cách tính đơn giá xây dựng theo m2 sẽ giúp gia chủ dễ dàng tính toán được tổng chi phí xây nhà nhanh chóng.

Các cách tính chi phí xây nhà phổ biến hiện nay

Để tính được đơn giá xây nhà cũng như dự toán chi phí xây nhà chuẩn xác, chủ nhà có thể áp dụng 2 cách tính giá xây nhà cơ bản hiện nay đó là: Cách tính giá xây nhà theo 1m2 và cách tính chi phí xây nhà theo bóc tách khối lượng vật tư.

Cách tính chi phí xây nhà theo bóc tách khối lượng vật tư

Căn cứ vào bản vẽ thiết kế để bóc tách cụ thể từng công việc cần làm, tương ứng với số lượng vật tư cần thiết là bao nhiều, rồi nhân với đơn giá vật tư tại thời điểm dự toán để ra tổng chi phí xây nhà. Đây là cách tính chi phí xây nhà có độ chính xác cao và sát với thực tế thi công nhất. Tuy nhiên, phương pháp này đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức chuyên sâu, giàu kinh nghiệm để bóc tách vật tư nên khá phức tạp và khó khăn cho gia chủ khi muốn tự tính toán giá xây nhà.

Cách tính chi phí xây nhà theo m2

Lấy diện tích xây dựng nhân với đơn giá xây dựng của 1m2. Đây là cách tính đơn giản, giúp chủ đầu tư nhanh chóng có được cái nhìn tổng quan và khái quát nhất về chi phí xây dựng căn nhà của mình.

Trong phạm vi bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về cách tính chi phí xây nhà theo mét vuông xây dựng. Phương pháp này có ưu điểm là dễ thực hiện, gia chủ nào cũng có thể làm được và nhanh chóng có được chi phí tổng quan cho quá trình xây dựng.

Cách tính đơn giá xây dựng theo m2 chuẩn xác

Hướng dẫn cách tính đơn giá xây dựng theo m2 chuẩn xác

Công thức sử dụng đó là:

Chi phí xây nhà = Đơn giá xây dựng theo m2 x Diện tích xây dựng

Trong đó:

Đơn giá xây dựng (VNĐ/m2)

Đơn giá xây dựng là mức chi phí cần thiết để hoàn thành một đơn vị diện tích (m2) của công trình xây dựng. Đơn giá này bao gồm nhiều yếu tố như chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy móc, thiết bị và các chi phí khác liên quan đến việc hoàn thành công việc đó.

Hiện nay, có nhiều loại đơn giá xây dựng như:

Đơn giá thiết kế: Chi phí cho bản vẽ thiết kế kiến trúc, bản vẽ kết cấu, hệ thống điện nước, thiết kế nội thất (nếu có).
Đơn giá xây dựng phần thô: Chỉ bao gồm chi phí cho vật liệu và nhân công thi công phần thô của công trình (bao gồm phần móng, khung, sàn, mái).
Đơn giá xây dựng phần hoàn thiện: Bao gồm chi phí cho các công việc hoàn thiện nội thất như sơn, lát gạch, lắp đặt cửa, hệ thống điện nước, và các thiết bị khác.
Đơn giá xây dựng trọn gói: Bao gồm chi phí cho tất cả các hạng mục công việc trong quá trình xây dựng, từ phần thô đến phần hoàn thiện (bao gồm sơn bả, điện nước, thiết bị vệ sinh,…).

Thông thường, cách tính đơn giá xây dựng theo m2 sẽ do bên nhà thầu cung cấp. Mỗi nhà thầu sẽ có mức giá khác nhau và có thể thay đổi tùy theo nhiều yếu tố như:

Loại hình nhà ở: Nhà phố, biệt thự, nhà cấp 4, nhà trệt,…
Kết cấu nhà: Số tầng, diện tích sàn, kiểu mái,…
Chất liệu thi công: Gạch, xi măng, thép, sơn,…
Mức độ hoàn thiện: Xây thô, nhân công + vật liệu thô, trọn gói,…
Khu vực thi công: Vị trí địa lý, giá cả nhân công và vật liệu,…
Thời điểm thi công: Biến động giá cả vật liệu, nhân công theo thời điểm.

Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu nhiều nguồn thông tin khác nhau để có được thông tinh làm căn cứ có cách tính đơn giá xây dựng theo m2 chính xác nhất. Dưới đây là đơn giá xây nhà theo m2 tại GreenHN, quý bạn đọc tham khảo dự toán. Lưu ý là mức giá có thể thay đổi tùy theo từng thời điểm và điều kiện thực tế mỗi công trình.

Đơn giá thiết kế nhà đẹp

		Trên 500m2 (VNĐ/m2)	350 – 500m2 (VNĐ/m2)	200 – 350m2 (VNĐ/m2)	Dưới 200m2 (VNĐ/gói)
Nhà Cấp 4		130.000	140.000	150.000	30.000.000
Nhà Phố	Hiện đại	130.000	150.000	170.000	30.000.000
	Tân cổ điển	140.000	160.000	180.000	32.000.000
	Cổ điển	150.000	170.000	190.000	35.000.000
Biệt Thự	Hiện đại	150.000	170.000	180.000	40.000.000
	Tân cổ điển	160.000	180.000	190.000	42.000.000
	Cổ điển	180.000	200.000	220.000	45.000.000
Chung Cư		120.000	150.000	160.000	32.000.000
Văn Phòng		130.000	150.000	160.000	32.000.000

Đơn giá xây nhà theo m2 phần thô

	Hiện đại ( VNĐ/m2)	Tân cổ điển (VNĐ/m2)	Cổ điển (VNĐ/m2)
<200m2	3.750.000 – 4.290.000	3.950.000 – 4.390.000	4.090.000 – 4.590.000
200 – 350m2	3.650.000 – 3.950.000	3.750.000 – 4.050.000	3.850.000 – 4.350.000
350 – 500m2	3.500.000 – 3.850.000	3.500.000 – 3.950.000	3.750.000 – 4.250.000
>500m2	3.300.000 – 3.750.000	3.450.000 – 3.850.000	3.650.000 – 4.150.000

Đơn giá xây nhà theo m2 phần hoàn thiện

	Cơ bản ( VNĐ/m2)	Tốt (VNĐ/m2)	Cao cấp (VNĐ/m2)
Hiện đại	2.750.000 – 2.950.000	2.950.000 – 3.390.000	3.950.000 – 3.590.000
Tân Cổ	2.990.000 – 3.150.000	3.150.000 – 3.590.000	3.590.000 – 3.790.000
Cổ điển	3.090.000 – 3.290.000	3.290.000 – 3.890.000	3.890.000 – 4.290.000

Đơn giá xây nhà theo m2 phần thô + hoàn thiện

	Cơ bản (VNĐ/m2)	Tốt (VNĐ/m2)	Cao cấp (VNĐ/m2)
Hiện đại	5.950.000 – 6.299.000	6.990.000 – 7.680.000	7.990.000 – 8.590.000
Tân Cổ	6.190.000 – 6.500.000	7.380.000 – 7.790.000	8.380.000 – 8.790.000
Cổ điển	6.399.000 – 6.790.000	7.550.000 – 7.999.000	8.580.000 – 8.990.000

Diện tích xây dựng (m2)

Thông thường, phần diện tích được cấp phép xây dựng là diện tích sàn sử dụng, chưa bao gồm các hạng mục như: giếng trời, ô thoáng, thang máy,… Do đó, để tính diện tích xây dựng nhà chuẩn không chỉ dựa vào diện tích sàn sử dụng mà cần phải tính toàn bộ phần diện tích có phát sinh chi phí (mức chi phí này được tính vào đơn giá thi công). Các hạng mục này gồm có: diện tích móng, mái, ban công, sân thượng, thông tầng, tầng hầm (nếu có).

Công thức tính diện tích xây dựng nhà ở

Công thức tính tổng diện tích xây dựng phổ biến:

Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích các hạng mục khác có hao phí xây dựng (móng, mái, sân, hầm,…)

Trong đó:

Diện tích sàn sử dụng (m2)

Diện tích sàn sử dụng của 1 tầng được tính từ phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng đó (bao gồm cả hành lang, ô thông tầng, lô gia,…). Nhà có bao nhiêu tầng thì có bấy nhiêu sàn. Diện tích sàn sử dụng của căn nhà sẽ bằng tổng diện tích sàn các tầng, bao gồm cả ô thông tầng, ban công, lô gia, hành lang,….

Diện tích sàn sử dụng sẽ được tính theo diện tích bê tông đổ sàn. Tức là bê tông đổ tới đâu sẽ tính diện tích tới đó, cụ thể:

+ Diện tích sàn các tầng có mái che phía trên: Tính 100% diện tích

+ Phần lô gia: Tính 100% diện tích thực

+ Ban công:

Ban công có mái che: Tính 70% diện tích thực
Ban công không có mái che: Tính 50% diện tích thực

+ Sân thượng:

Có mái che như các tầng: Tính 100% diện tích
Không có mái che nhưng có lát gạch nền: Tính 50% diện tích
Không có mái che nhưng có hệ đà: Tính 75% diện tích

+ Ô thoáng thông tầng (bao gồm cả giếng trời và phần diện tích thông tầng của tầng lửng)

Diện tích <8m2: Tính 100% diện tích.
Diện tích >8m2: Tính 50% diện tích.

+ Tum: Tính 100% diện tích.

Ví dụ: Công trình nhà phố có 1 tầng trệt và 3 tầng lầu, diện tích bê tông đổ sàn các tầng là 50m2, ban công không mái che diện tích 2m2 tại tầng 2 và 3. Sân thượng có mái che.

Lúc này, tổng diện tích sàn sử dụng của công trình là: (50 x 4) + 50 + (2+2) x 50% = 252m2.

Diện tích các hạng mục khác (m2)

Sẽ được tính theo hệ số của từng hạng mục. Công thức:

Diện tích xây dựng mỗi hạng mục = Diện tích xây dựng thực tế x Hệ số

Cách xác định hệ số của mỗi hạng mục như sau:

+ Phần móng

Mỗi loại móng có một hệ số khác nhau, ngoài ra tùy theo địa chất đất nền, điều kiện thi công sẽ có hệ số như sau:

Móng đơn: 25% – 30% diện tích móng
Móng băng: 50% – 70% diện tích móng
Móng bè: 85% – 100% diện tích móng
Móng cọc: 40% – 50% diện tích móng

Lưu ý, với móng cọc thì có thể tính được số lượng cọc nhưng chiều dài cọc thì phải dựa theo thi công thực tế.

+ Tầng hầm hoặc bán hầm (nếu có)

Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1,5m so với code vỉa hè: 150% diện tích
Hầm có độ sâu từ 1,5m – 1,8m so với code vỉa hè: 170% diện tích
Hầm có độ sâu từ 1,8m – 2.0m so với code vỉa hè: 200% diện tích
Hầm có độ sâu lớn hơn 2m so với code vỉa hè: 250% diện tích

+ Phần mái

Mái bê tông cốt thép: 50% – 70% diện tích mái
Mái ngói vì kèo sắt, mái Thái: 70% diện tích mái
Mái bê tông dán ngói: 90% – 100% diện tích mái
Mái tôn: 25% – 30% diện tích mái

+ Sân vườn

Diện tích sân dưới 15m2: 100% diện tích
Diện tích sân 15 – 30m2: 70% diện tích
Diện tích sân lớn hơn 30m2: 50% diện tích

+ Thang máy

Đây là hạng mục riêng và tùy theo loại thang máy có các đặc điểm như hố PIT, cabin cao bao nhiêu, kết cấu, tải trọng,… sẽ được tính toán diện tích và báo giá cụ thể theo từng đơn vị cung cấp thang máy.

>> Chủ nhà có thể nhìn vào bản vẽ thiết kế và dựa theo những hệ số trên để tính toán diện tích xây dựng từng hạng mục, từ đó tính toán được tổng diện tích xây dựng. Từ diện tích xây dựng, gia chủ có thể dễ dàng tính toán được chi phí thiết kế và thi công ngôi nhà theo báo giá từng gói dịch vụ của nhà thầu. Dựa theo công thức ở đầu mục, các hạng mục chi phí tương ứng được tính như sau: